IL SOTTOTETTO: BENE CONDOMINIALE O DI PERTINENZA DELL'APPARTAMENTO SITO DELL'ULTIMO PIANO?

L'Autore

Monica Payne

Avvocato

Il sottotetto: bene condominiale o di pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano?

In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio e’, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, puo’ ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.

 Il sottotetto puo’ considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidita’, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 11184/2017.

La vicenda oggetto della causa trae origine dai lavori con i quali la proprietaria di un appartamento all’ultimo piano facente parte di un Condominio occupo’ una parte del sottotetto del fabbricato, ponendolo in collegamento col proprio appartamento attraverso una scala interna realizzata praticando un’apertura nella soletta del predetto sottotetto.

In applicazione dei principi di diritto su richiamati, la Suprema Corte ha confermato quanto disposto dalla Corte di Appello territoriale che nell’evidenziare che dai titoli prodotti la proprietà del sottotetto non risultava attribuita nè al Condominio nè alla proprietaria dell’unità posta all’ultimo piano, ha ritenuto il sottotetto di proprieta’ condominiale per il fatto di essere destinato all’uso comune.

Tale uso comune i giudici di merito lo hanno dedotto dal fatto che il locale e’ costituito da un unico spazio comune compreso tra la scala A e quella B, con accesso dalla scala condominiale; e dal fatto che in esso sono collocate tubazioni condominiali, parti dell’impianto condominiale di riscaldamento centralizzato e dell’antenna centralizzata TV, nonche’ il vano tecnico dell’ascensore installato nella scala B.

I CONTRATTI RENT TO BUY - AFFITTO CON RISCATTO

L'Autore

Ignazio Bombaci 
CEO Meii Servizi Immobiliari 
Real Estate Manager

Grazie alle ultime disposizioni di legge negli ultimi anni si sono sempre più diffusi i contratti Rent To Buy (affitto con riscatto) al fine di consentire, ad una clientela più estesa, l’acquisto di un immobile anche in una situazione in cui per l’acquirente non è possibile ricorrere ad un finanziamento. 

Il legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. 

Si tratta pertanto di un contratto di concessione di godimento simile al contratto di locazione che prevede il diritto del conduttore di acquistare l’immobile a una determinata scadenza. 

Oggi si hanno tre diversi tipi di strumenti per gestire un rapporto di compravendita caratterizzato da un pagamento dilazionato.

Rent To Buy

Help To Buy

Buy To Rent

Nei contratti di Rent To Buy è previsto il pagamento di un canone periodico, di cui una parte è il corrispettivo del godimento dell’immobile e una parte rappresenta un acconto sul prezzo della futura compravendita.

La legge non prevede particolari requisiti per le parti contraenti che possono essere privati, imprese, professionisti, non sono previsti limitazioni per quanto riguarda la natura dell’immobile, che può essere un abitazione, un terreno, un fabbricato non abitativo.

Nei contratti di Help To Buy si intende un contratto preliminare di compravendita che prevede la consegna anticipata dell’immobile e il pagamento rateale dell’acconto o della caparra.

In questo contratto i pagamenti periodici sono interamente imputati ad acconto prezzo. Anche in questo caso il trasferimento della proprietà dell’immobile avviene soltanto alla scadenza dell’immobile.

Rispetto all' Rent To Buy l’Help To Buy è penalizzato dalla durata che arriva fino a tre anni contro i dieci anni previsti dalla nuova normativa.

Nei contratti Buy To Rent sono rappresentati da una compravendita con pagamento rateale del prezzo, garantita da una formula della riserva di proprietà, oppure, con l’opposizione della condizione risolutiva del mancato pagamento del prezzo. 
Con la clausola risolutiva il venditore mantiene la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata del prezzo. Con l’opposizione di una condizione risolutiva di inadempimento la proprietà viene trasferita immediatamente all’acquirente, ma in caso di mancato pagamento la proprietà ritorna al venditore. I pagamenti periodici sono imputabili per intero al prezzo

VERANDA E TUTELA DELL'ASPETTO ARCHITETTONICO DI UN FABBRICATO CONDOMINIALE

  



L'Autore

Monica Payne
Avvocato

E’ da considerarsi abusiva e quindi sanzionata con la demolizione la veranda costruita da un condomino sul terrazzo di copertura dell’unità immobiliare di sua proprietà, in quanto ritenuta lesiva dell’aspetto architettonico dell’edificio condominiale.

E’ noto infatti che il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio è limitato dalle condizioni statiche dell’edificio, dall’aspetto architettonico dell’edificio stesso e dalla possibile notevole diminuzione di aria e di luce dei piani sottostanti.

Con riferimento alla tutela dell’aspetto architettonico di un fabbricato, la Corte di Cassazione con la recente ordinanza n. 22156 del 12.09.2018 ha precisato che affinchè rilevi il pregiudizio non occorre che l’edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicchè la sopraelevazione realizzata (nel caso di specie una veranda con superfici interamente vetrate e profili in alluminio anotizzato bianco) induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche.

VICINO RUMOROSO: SCATTA L'OBBLIGO DI RISARCIMENTO ANCHE IN ASSENZA DI UN DANNO ALLA SALUTE

L'Autore

Monica Payne
Avvocato

L'assenza di un danno alla salute non impedisce il risarcimento del danno non patrimoniale conseguente ad immissioni illecite, allorchè siano stati lesi il diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria abitazione ed il diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, quali diritti costituzionalmente garantiti, nonchè tutelati dall'art. 8 della Convenzione Europea dei diritti dell'uomo.

E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21554/2018 che ha confermato la condanna di una officina meccanica al risarcimento del danno procurato al proprietario dell’unità abitativa sovrastante l’officina medesima in conseguenza delle immissioni rumorose propagate durante l’orario di apertura.

COME ABITARE UNA SOFFITTA LEGITTIMAMENTE

L'Autore

Monica Payne
Avvocato

Nell’ipotesi in cui un vano accessorio, nel caso di specie soffitta-lavaoio-stenditorio, sia interessato da opere di ristrutturazione tali da comportare il mutamento di destinazione d’uso trasformandolo in locale abitabile è necessario il previo rilascio del permesso di costruire non essendo sifficiente la sola SCIA con la conseguenza che in difetto del titolo edilizio verrà ingiunto al proprietario la sanzione della demolizione.

E’ quanto stabilito dal Tar Lazio con la recente sentenza n. 9074 del 30.08.2018 che ha evidenziato, al riguardo, come anche la semplice realizzazione di impianti tecnologici e sanitari (nel caso in esame mediante opere edilizie di installazione di impianti di riscaldamento, a gas , elettrico e di presa Tv /telefono nonchè di montaggio di una doccia e wc nell’ex locale stenditoio) è sufficiente per determinare un mutamento di destinazione di uso.

Con il medesimo provvedimento. il Tar Lazio ha altresì precisato che quando il mutamento di destinazione d’uso di un immobile venga realizzato dopo l’ultimazione del fabbricato e durante la sua esistenza, si configura in ogni caso un’ipotesi di ristrutturazione edilizia secondo la definizione fornita dal D.P.R. n. 380 del 2001 art. 3,comma 1, lett. d), in quanto l’esecuzione dei lavori, anche se di modesta entità, porta pur sempre alla creazione “ di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.

CONDOMINO - POSTI AUTO

L'Autore

Monica Payne
Avvocato

E’ nulla la delibera dell’assemblea condominiale che nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio di automobili ad i condomini che ne sono sprovvisti, incida sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 8014 del 30.03.018 che nel premettere che i parcheggi realizzati anteriormente al 16 dicembre 2005, come quelli oggetto della causa in esame della Corte, sono gravati da un vincolo pertinenziale all’edificio di cui fanno parte, attribuisce a ciascun condomino ( e non all’assemblea condominiale) il diritto di chiedere l’accertamento giudiziale della nullità parziale dei contratti di alienazione delle singole unità immobiliari dell’edificio nella parte in cui non sia assicurato in favore dell’acquirente il godimento dello spazio per parcheggio perchè concesso ad altri o riservato al venditore/costruttore.

    

VIOLAZIONE OBBLIGO DI ASSISTENZA FAMILIARE - PADRE DISOCCUPATO - SUSSISTENZA REATO - ART. 570 c.p.

L'Autore

Monica Payne
Avvocato

Con la recente sentenza n. 34952/2018 la Corte di Cassazione Sezione Penale ha riconosciuto sufficiente per l’integrazione del reato di cui all’art. 570 c.p. la condotta di un padre che a causa della sua situazione di occupazione saltuaria non aveva mai provveduto al mantenimento della figlia minore.

Precisa inoltre la Suprema Corte che la minore età dei discendenti, destinatari dei mezzi di sussistenza, rappresenta “in re ipsa” una condizione soggettiva allo stato di bisogno ed obbliga i genitori a contribuire al loro mantenimento con la conseguenza che si configura il reato di violazione dell’obbligo di assistenza familiare anche quando uno dei genitori ometta la prestazione dei mezzi di sussistenza in favore dei figli o inabili ed al mantenimento della prole vi provveda in via sussidiaria l’altro genitore.

Cassazione Penale Sentenza n. 34952 del 23.07.2018

LE SPESE SOSTENUTE NELL’IMMOBILE DELLA EX COMPAGNA AL TERMINE DELLA RELAZIONE

L'Autore

Monica Payne
Avvocato

Con la recente sentenza n. 21479 dl 31.08.2018 la Corte di Cassazione ha  affermato il diritto al rimborso di quanto sborsato per la ristrutturazione e per l’acquisto degli arredi dell’appartamento di proprietà esclusiva della compagna, al termine della relazione.

Nel caso in esame della Corte la domanda di restituzione trova fondamento nell’ingiustificato arricchimento dell’accipiens, proprietaria dell’immobile, e cotestuale impoverimento del solvens a seguito del venir meno della convivenza, laddove la prima avrebbe potuto continuare a fruire e godere della disponibilità dei beni

Cassazione Civile Sentenza n. 21479 del 31.08.2018

STAI SERENO PUOI VENDERE CASA PRIMA DELL'ASTA E GUADAGNARCI ANCHE

L'Autore

Monica Payne
Avvocato

In questo periodo di profonda crisi economica accade di consueto che un soggetto, nell’impossibilità di fronteggiare i propri debiti si ritrovi, suo malgrado, destinatario di un’azione esecutiva intentata dal creditore (banca, condominio, equitalia,) per il recupero forzoso del credito che, soprattutto per quei crediti di non modesto valore, si traduce spesso in un un pignoramento immobiliare.

A seguito del pignoramento l’immobile potrebbe essere venduto all’asta con la inevitabile e drammatica conseguenza che il debitore non solo perdi la disponibilità della propria abitazione ma che possa rimanere ancora insolvente nell’ipotesi in cui il ricavato dell’asta non risulti capiente per sanare l’intera esposizione debitoria.

E’ il caso, questo, in cui, a seguito di più aste andate deserte il prezzo di vendita viene ribassato di gran lunga rispetto al valore di mercato o anche nell’ipotesi in cui il credito è superiore al valore di stima del bene.

Per ovviare al rischio di perdere la propria casa e per di più non riuscire a  guadagnare alcunchè dal ricavato della vendita dopo aver soddisfatto i creditori, nell’ipotesi in cui il debitore non abbia ulteriori disponibilità economiche per addivenire ad una transazione con le banche e liberare la propria abitazione, è possibile  invece intervenire  e vendere l’immobile prima dell’asta giudiziaria mediante la pratica delle vendite cosiddette “a saldo e stralcio”.

Si tratta di un accordo con il creditore o tutti i creditori, il debitore proprietario ed il potenziale acquirente del bene finalizzato alla negoziazione del debito al fine di ottenere la liberazione dell’immobile e la chiusura della procedura esecutiva, pagando a stralcio, ovvero una somma inferiore rispetto al debito, con soddisfazione di tutti e tre i soggetti che hanno partecipato alla trattativa.

Facciamo un esempio: valore bene Euro 100.000,00 – valore debiti Euro 120.000,00

Ipotesi A (senza pratica a saldo e stralcio) = il ricavato della vendita all’asta del bene verrà attribuito interamente al creditore  o distribuito tra i più creditori;

Ipotesi B (con pratica a saldo e stralcio) = un potenziale terzo acquirente potrebbe essere interessato ad acquistare il bene per la somma di Euro 80.000,00 offrendo al creditore la somma di Euro 40.000,00/50.000,00.

E’ evidente che nell’ipotesi B vi sarebbe l’interesse  del creditore in quanto recuperando subito una parte del credito eviterebbe  le ulteriori spese processuali, la lungaggine dei tempi ed il rischio di riduzione eccessiva del prezzo base di asta rispetto al valore stimato; l’interesse dell’acquirente che comprerebbe un bene ad un prezzo inferiore a quello di mercato ed infine del debitore proprietario che otterrebbe giovamento dal ricavato della vendita potendo disporre della differenza tra il prezzo corrisposto dall’acquirente ed il pagamento a saldo e stralcio del debito oltre che ad essere cancellato dalla Centrale Rischi con possibilità di tornare nuovamente ad essere finanziabile.

(Per la tua consulenza personalizzata scrivi a: Avv. Monica Payne email: mpayne@meiiservizi.it oppure chiama ai numeri  06.83.979.339 - 06.51.49.924)

I MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA' - L'ACCESSIONE

L'Autore

Monica Payne
Avvocato

I modi di acquisto della proprietà si distinguono tradizionalmente in originari e derivativi.

Si ha titolo originario quando a fondamento del diritto di proprietà non si trova la derivazione del diritto di un precedente proprietario. Tuttavia, ciò non va inteso nel senso che per la prima volta sorge in capo ad un soggetto ma nel senso che il diritto è acquistato indipendentemente dal diritto dell’uno o dell’altro precedente titolare.

I modi di acquisto a titolo originario sono: l’occupazione l’usucapione, l’accessione, la specificazione, la fruttificazione  e l’acquisto in buona fede del possesso dei beni mobili.

Si ha titolo derivativo mediante trasmissione o successione dei diritti dall’uno all’altro soggetto cosicchè il diritto dipende dall’esistenza di un diritto in capo ad un dante causa.

I modi di acquisto a titolo derivativo sono: la compravendita, la permuta, la donazione, i trsferimenti coattivi e la successione a titolo di eredità o di legato.

Tralasciando l’esame delle altre fattispecie, poniamo l’attenzione sull’acquisto a titolo originario dell’accessione, disciplinato dall’art. 934 c.c.

L’accessione è intesa come espansione della proprietà: il proprietario della “cosa principale” diviene proprietario della “cosa accessoria” quando quest’ultima si congiunge stabilmente alla prima.

Recita, infatti, l’art. 934 c.c.: “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto disposto dagli articoli 935,936,937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo e dalla legge.”

Il diritto di proprietà sulla cosa principale esercita, pertanto, una vis attractiva sulla proprietà della cosa accessoria.

Mentre nelle ipotesi di accessione di mobili a mobili (unione e commistione) spetta al giudice accertare di volta in volta, in considerazione dei criteri della funzione e del valore, quale sia la cosa proncipale e la cosa accessoria, nell’ipotesi dei accessione di immobili ad immobile  è la stessa legge (art. 934 e ss. c.c.) ad identificare la cosa principale nel suolo sicchè in caso di costruzione le proprietà immobiliare (c.d. proprietà fondiaria) si estende in linea verticale teoricamente all’infinito, sia nel sottosuolo che nello spazio sovrastante al suolo, fin dove l’uno e l’altro siano suscettibili di utilizzazione economica, ossia fin dove il proprietario del suolo abbia interesse ad escludere le attività dei terzi.

In tema di accessione merita risalto il recente intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 3873/2018) secondo cui “La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo i quali sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.”

Mentre, in tema di comunione legale tra i coniugi, la giurisprudenza elaborata dalla Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo cui “la costruzione realizzata durante il matrimonio da entrambi i coniugi sul suolo di proprietà esclusiva di uno solo di essi, appartiene a quest’ultimo  in virtù dell’accessione e, pertanto,non entra a far parte della comunione legale (Cass. Civ. Sez. U. n. 651/1996; Cass. Civ. n. 20508/2010).

DIRITTI REALI DI GODIMENTO - ACQUISTO DELLA PROPRIETA' PER ACCESSIONE - COSTRUZIONE SU FONDO COMUNE

L'Autore

Monica Payne

Avvocato

La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune anche agli altri comproprietari del suolo i quali sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.

E’ quanto sancito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con una recente sentenza, intervenuta per dirimere un contrasto diacronico nella giurisprudenza di legittimità sulla questione di diritto vertente sulla proprietà della costruzione realizzata da uno dei comproprietari su suolo comune.

Tuttavia, come rileva la Corte, è esclusa l’operatività dell’acquisto per accessione  nei casi previsti dalla legge e dal titolo come disposto dallo stesso art. 934 c.c.

Nello specifico,  sono fatte salve le deroghe alla regola dell’accessione sia nell’ipotesi di violazione delle norme che regolano la comunione  (costruzione edificata senza la preventiva autorizzazione della maggioranza dei condomini trattandosi di innovazione ovvero quando essa pregiudichi il godimento della cosa comune da parte di tutti i comproprietari); sia nell’ipotesi di  un  preventivo e valido contrario accordo tra comproprietario e costruttore, che deve rivestire la forma scritta a pena di nullità (atto  traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale), con il quale il proprietario del suolo rinuncia a fare propria la costruzione che sorgerà su di esso.

Nell’ipotesi di violazione delle norme sulla comunione,  il comproprietario che ha subito il pregiudizio potrà ricorrere alle ordinarie azioni possessorie ed alla azione di rivendicazione oltre che esercitare lo ius tollendi e pretendere la demolizione dell’opera.

Cassazione Civile  Sez. U. Sentenza n.3873 pubblicata il 16.02.2018

AFFRANCAZIONE

1. Che si intende per affrancazione?

Per affrancazione si intende la rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati nei Piani di Zona, a fronte del pagamento di un corrispettivo da parte del proprietario dell’immobile a favore dell’Amministrazione Comunale.

2. In quali casi si applica l’affrancazione? Chi ha il titolo per richiederla?
Possono avvalersi della procedura di affrancazione  tutti i proprietari degli alloggi realizzati su aree ricomprese nei piani di zona ( I e II  P.E.E.P.), sia concesse in diritto di superficie che cedute in diritto di proprietà, trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento (quello cioè intervenuto tra concessionario/cessionario del diritto di superficie/proprietà che ha sottoscritto la convenzione con il Comune di Roma e l’assegnatario/acquirente).

3. Quali sono le condizioni vincolanti per fare la domanda di affrancazione?
Per poter proporre istanza di affrancazione, occorre:
- che il soggetto richiedente sia l’attuale proprietario dell’immobile;
- che siano trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento ( quello cioè intervenuto tra concessionario/cessionario del diritto di superficie/proprietà che ha sottoscritto la convenzione con il Comune di Roma e l’assegnatario/acquirente).
 

4. Qual è la procedura per chiedere l’affrancazione e quali sono i documenti necessari?
Il proprietario dell’immobile, oggetto di affrancazione, dovrà presentare istanza presso la U.O. Edilizia Sociale del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica, scaricando on line l’apposito modulo o ritirandolo di persona presso la U.O. stessa.  All’istanza dovrà essere allegata la seguente documentazione:
• Copia integrale del titolo di proprietà Immobile (atto d’acquisto o atto di assegnazione dell’immobile e nota di trascrizione)
• Visura catastale storica e planimetria catastale dell’immobile
• Copia integrale del Regolamento di Condominio e delle Tabelle millesimali di proprietà generale, la cui validità ed attualità anche in relazione ad eventuali modifiche sopravvenute  dovrà essere attestata dall’Amministratore di condominio secondo apposito modello di Dichiarazione Sostitutiva di Atto Notorio ( mod. AFF – 02/16 )
• Copia del documento di identità del proprietario o del legale rappresentante (se persona giuridica)
• Codice fiscale del proprietario o del legale rappresentante (se persona giuridica)
• Partita IVA (se persona giuridica)
• Dichiarazione in ordine alla capacità a contrarre con la pubblica amministrazione
 

Al termine dell’istruttoria effettuata dagli uffici, verrà comunicato al richiedente l’ammontare del corrispettivo di affrancazione da corrispondere a Roma Capitale, prima della stipula della convenzione, al fine di liberare l’immobile dal vincolo del prezzo massimo di cessione e immetterlo, quindi, sul libero mercato.
L’utente dovrà quindi trasmettere alla U.O. Edilizia Sociale del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica sia la documentazione attestante il pagamento effettuato, sia il nominativo del notaio di fiducia per la stipula dell’atto pubblico.
 

5. Che cosa deve fare chi ha già presentato l’istanza?
Chi ha già presentato l’istanza deve controllare di aver consegnato tutta la documentazione richiesta (vedi faq precedente) ed eventualmente integrarla utilizzando il nuovo modulo di istanza segnalando nel riquadro in alto a destra la data di presentazione della stessa e il numero di protocollo.

6. Il pagamento del corrispettivo di affrancazione può essere rateizzato?
No, il corrispettivo deve essere versato in un’unica soluzione prima della stipula della convenzione.
 

7. Si affrancano anche gli immobili realizzati senza convenzione ex art.35 L.865/71?
Gli immobili realizzati senza convenzione non sono sottoposti alla procedura di affrancazione. Ciò è desumibile dalla lettura delle linee guida approvate con deliberazione  G.C. n. 13 del 5 agosto 2016, Allegato “A”, laddove al punto b), concernente l’Ambito di applicazione dell’istituto dell’affrancazione, espressamente si dispone che: ”sono soggette alla procedura di affrancazione ex art.35 L.865/71 le singole unità abitative e loro pertinenze ( art.31, comma 49bis, L.n.448/1989) individuate dalle convenzioni sottoscritte tra Roma capitale ed il concessionario/cessionario del diritto di superficie/proprietà.”
 

8. Si affrancano anche gli immobili convenzionati ex art. 35 L. 865/71 ma inerenti ad assegnazioni effettuate ai sensi dell’art.11 della L. 167/62 (ad esempio come il P.d.Z. “Tiburtino Sud”)?
L’affrancazione opera anche laddove vi siano convenzioni (ad esempio come il P.d.Z. “Tiburtino Sud”)   inerenti assegnazioni effettuate ai sensi dell’art.11 della L. 167/62,  anche di natura permutativa che, benché stipulate in vigenza della L. 865/71, non contengono l’articolo relativo ai criteri per la determinazione del prezzo massimo di cessione.
In tal caso, in assenza di previsione convenzionale, si rinvia alla fonte normativa che regolamenta la materia (art. 35 L.865/71) che espressamente prevede la determinazione del prezzo massimo di cessione per immobili ricadenti in aree P.E.E.P.
Solo nel caso in cui vi siano immobili realizzati a seguito di assegnazioni effettuate sulla base di verbali della Commissione ex art.11 della L.167/62 cui non è seguita alcuna convenzione, gli stessi non soggiacciono alla disciplina di cui all’ art.5, comma 3bis della L. 106/11 e l’istituto dell’affrancazione non può ritenersi applicabile.
 

9. Si affrancano anche gli immobili che ricadono su aree convenzionate ai  sensi dell’ art. 16 della L. 167/62, sebbene stipulate in data successiva alla L. 865/71?

Agli  immobili che ricadono in aree convenzionate ai sensi dell’ art. 16 della L. 167/62, sebbene  stipulate in data successiva alla L. 865/71, non  si applica l’istituto dell’affrancazione in quanto sottoposte al regime transitorio di cui all’art. 36 della L. 865/71, ove si prevede che: “ Le disposizioni contenute nell’articolo precedente  non si applicano alle aree che alla data di entrata in vigore della presente legge siano state acquisite, previa assegnazione, da enti pubblici o da cooperative o siano state cedute, anche in superficie, dal comune a privati o per le quali, alla medesima data, sia pervenuta, l’assegnazione e sia in corso il procedimento di espropriazione da parte di detti enti o cooperative”.
 

10. Si affrancano gli  immobili aventi natura non residenziale?

Gli immobili non residenziali non soggiacciono alla disciplina dell’affrancazione, poiché le disposizioni di cui all’art.35 della L. 865/71 prevedono, al comma 8, lettera e),  l’inserimento, in ambito convenzionale,  di  criteri per la “determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione nonché per la determinazione del prezzo di cessione” solo relativamente ad “ alloggi”.
 

11. Qualora, ai fini del riconoscimento della trattazione d’urgenza,  in base alla casistica di cui alla deliberazione G.C. n. 108 del 12 dicembre 2016, il cittadino trasmetta all’ufficio  un’integrazione alla documentazione già presentata, viene fatta salva la posizione in graduatoria già acquisita all’atto dell’istanza originaria?

Sì, ai fini della lavorazione della pratica, se integrata con documentazione idonea a qualificare la stessa come “urgente”, secondo la casistica disposta con deliberazione G.C. n. 108/2016 ( ad esempio producendo un preliminare di vendita registrato e trascritto, anche in data successiva alla deliberazione C.S. n. 33/15), i 180 giorni  entro cui deve concludersi il  procedimento decorrono sempre dalla data di presentazione dell’istanza originaria.
 

12. Sono sottoposti alla procedura di affrancazione anche gli immobili appartenenti  al  patrimonio immobiliare di Enti Pubblici o Privati ( ATER, Ferrovie dello Stato S.p.a., Poste Italiane S.p.a. ed Enti Assicurativi) o loro aventi causa, se ricadenti in Piani di Zona?
Gli interventi inerenti programmi di edilizia sovvenzionata, realizzati da A.T.E.R., o comunque realizzati da Enti Pubblici o Privati (Ferrovie dello Stato S.p.a., Poste Italiane S.p.a. ed Enti Assicurativi), sono regolamentati dalla L.560/93, recante "norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica".
Pertanto, in ordine al regime da valere per il trasferimento degli stessi, stante il carattere di specialità della norma in questione, competente ad esprimersi in merito sarà l'Ente di riferimento.

Data ultimo aggiornamento: 11 agosto 2017 (Fonte Comune di Roma)

PERIZIE E STIME IMMOBILIARI

LA LEGGE 3 febbraio 1989, n. 39 Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253 concernente la disciplina della professione di mediatore all'art. 3 punto 3 e 4 disciplina:


1. L'iscrizione nel ruolo abilita all'esercizio dell'attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività complementare o necessaria perla conclusione dell'affare.

2. L'iscrizione nel ruolo è a titolo personale; l'iscritto non può delegare le funzioni relative all'esercizio della mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo.

3. Agli agenti immobiliari iscritti nell'apposita sezione del ruolo possono essere affidati incarichi di perizie e consulenza tecnica in materia immobiliare da parte di enti pubblici.

4. Essi hanno titolo per essere inclusi nel ruolo dei periti e degli esperti: tenuto dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, nonché negli elenchi dei consulenti tecnici presso i tribunali.

5. Tutti coloro che esercitano, a qualsiasi titolo, le attività disciplinate dalla presente legge per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l'esercizio dell'attività di mediazione debbono essere iscritti nel ruolo.